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中房智库产业沙龙——城市更新项目的难点和出路
发布时间:2021.04.22点击次数:486

中房智库产业沙龙——城市更新项目的难点和出路

城市更新是通过投入新的资源,促使原来的空间、资源再生、焕发,是城市的功能升级换代。目前,一线城市新增土地资源接近临界点、需要进入存量资源开发的阶段,二线城市需要通过存量改造实现“差别化”发展是我国推进新型城镇化的主要矛盾。城市更新正成为国内城市化进程的新增长点。


我们的城市发展已迈入存量更新时代,城市更新既是建筑规划的时代更迭,也是科技人文的发展需求,更是经济民生的新方向。但是作为一个超万亿的新兴市场,城市更新并没有形成自己独有的发展“原则”。机遇与困难并存,城市更新未来该走向何方?将给从业者呈现出怎样的发展和想象空间?



2021年4月9日下午,广州正坤财税顾问有限公司咨询合伙人、广州市房地产行业协会·财税专业委员会副主任、广东省三旧改造协会·财税专业委员会副主任吴萍老师,受邀由中房金融地产商学院、中商海外商学院、中大房地产EMBA同学会以及广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造协会联合主办,羊城设计联盟、广州市青年创业联合会协办,以“城市更新项目的难点和出路”为主题的中房智库产业沙龙,在华南新材料创新园举行。

广州正坤财税顾问有限公司咨询合伙人吴萍,受邀与合一城市更新集团董事总经理罗宇分别对“新政下的大湾区城市更新政策环境与项目投资开发实务”“城市更新项目税务预算及筹划”两大主题进行分享,理清城市更新政策的发展脉络,以实际案例分析大湾区城市更新项目的拓展模式与开发实务,总结城市更新税筹要点。


开场由广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造协会秘书长庾来顺及中房金融地产商学院院长汪力发表致辞。


▽ 致辞嘉宾

庾来顺  广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造协会秘书长



▽ 致辞嘉宾

汪力  中房金融地产商学院院长



第一主题分享

大湾区城市更新政策环境与项目投资开发实务

▽ 分享嘉宾

罗宇  合一城市更新集团董事总经理


罗宇基于深圳实践总结出城市更新政策环境六要素方法论来为各地政府推进城市更新提供借鉴参考,认为市场主体参与城市更新往往最关心的政策要素主要包括申报审批流程与规则、拆迁指引及行政司法保障、供地模式、规划功能与开发量、地价测算缴交、税务筹划等六大方面;简称之为“批、拆、供、量、价、税”,城市更新政策六字诀。


城市更新需要一套机制充分规范引导,激发各类市场主体积极参与城市更新项目的投资开发。深圳作为“先行示范区”,十年城市更新实践既有成功经验也有走过的弯路,值得各地政府借鉴。



第二主题分享

实务城市更新项目税务预算及筹划


吴萍  广州正坤财税顾问有限公司咨询合伙人

广州正信税务师事务所  所长

广东省税务学会理事

中国注册会计师、注册税务师

广州市房地产行业协会   财税专业委员会副主任

广东省三旧改造协会  财税专业委员会副主任


城市更新中,通过税务筹划不仅能降低企业的税收负担,还能控制相关的税务风险。


在沙龙上,吴萍老师剖析了前期阶段、招商阶段、拆迁补偿阶段、安置房建设与安置房回迁等各阶段的税务筹划与风控要点,如前期费用归垫的税务风险、改造主体设立及项目分期的顶层税务规划等,并对税务预算模型基本框架搭建作了讲解。


政府是城市更新的顶层设计者,通过制定城市更新政策,进一步明确城市土地如何使用、未来空间如何发展、市场积极性如何调动等的问题。同时,政策也将在探索中不断完善,有助于加速推动我国城市更新的发展进程。


本次出台的《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》是广东省对过去出台过多份“三旧”政策文件的进一步梳理,提炼出“三旧”改造的基本概念、改造类型、基本原则、工作流程,确立了“三旧”改造规划管理、用地审批、收益分配、项目监管等制度,为广东深入推进“三旧”改造提供了更加有力的制度支撑。


城市更新对于城市再发展意义重大。既然是市场化运作的城市更新模式,就需要激发市场活力。深圳在激发市场活力方面无疑做了大量的创新,可以总结为“放水养鱼”,专业一点说,其实亦是一种解除管制。深圳为此推出了完善的城市更新政策法规体系,这套体系包括“法规-政策-技术标准-操作”四个层面,并常态化针对出现的问题出台“打补丁”政策,给与市场完善的制度保障。


城市更新需要一套机制充分规范引导,激发各类市场主体积极参与城市更新项目的投资开发。深圳作为“先行示范区”,十年城市更新实践既有成功经验也有走过的弯路,值得各地政府借鉴。


面对政策法规以及城市规划的变化和波动,房企和金融机构在大湾区投资城市更新应该有一套自己独立的投资逻辑、商业模式和决策机制。在大湾区做城市更新不是做高周转的,而是跨周期投资,收获的是长周期一二级开发联动后城市土地升值的红利,应该一步一个脚印,把项目扎扎实实往前推进,用心去孵化、熟化,这就需要花费大量的时间、精力和金钱。习惯了高周转带着高周转模式进入城市更新,这本身就是一个矛盾,如果不改变这种高周转模式,很难在大湾区做好城市更新。


▽ 沙龙现场


沙龙总结

拓展发展空间,激活城市活力


城市更新改造是城市存量焕新、内涵增值的首要方式,同时随着市场政策收紧、融资渠道变窄、拿地成本升高,城市更新也是房企们创新转型和获取土储的重要路径。可以看到,目前各大房企纷纷启动城市更新战略布局,掘金城市更新市场。




中国经济发展由“高速度”逐渐向“高质量”转化,城市经济的发展与空间利用对城市功能提出新的更高的要求,城市更新为满足城市功能升级需求以及房企转型升级、业态优化提供了重要途径。在“减量建设”与“产业升级”并存时代,城市更新对现有建筑的升级改造与创新利用,成为下一轮城市发展的新增长点,成为企业转型升级持续性发展的主要动因。


新时期、新形势下的城市更新被赋予更高的历史使命,成为城市未来发展的新主题。


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